Freies Wort 17.03.2009
Wenn die Nebenkosten stutzig machen
Was vom Vermieter umgelegt werden darf und worauf der Mieter besonders achten sollte
SUHL – Viele Mieter erhalten in diesen Tagen die Nebenkosten-Abrechnung für das Jahr 2008. Oft müssen infolge der hohen Energiepreise im vergangenen Jahr erhebliche Beträge nachgezahlt werden. Was bei der Betriebskosten-Abrechnung zu beachten ist, wollten wir von Georg Seidler vom Mieterverein Suhl und Umgebung wissen.
Ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet, Nebenkosten zu zahlen?
Georg Seidler: Die Pflicht zur Übernahme von Nebenkosten, auch Betriebskosten genannt, regelt nicht das Gesetz (also das Bürgerliche Gesetzbuch = BGB), sondern ausschließlich der Mietvertrag. Der Mieter muss daher nur die Betriebskosten tragen, die ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurden.
Worauf sollte der Mieter achten, wenn er die Abrechnung für die Nebenkosten erhält?
Seidler: Der Mieter sollte beim Erhalt der Abrechnung immer darauf achten, dass Verbrauchswerte für Wasser, Warmwasser und Heizung korrekt und entsprechend der Ablesung in die Abrechnung übertragen wurden. Ebenso sollte darauf geachtet werden, ob die Gesamtfläche des Gebäudes und die Wohnfläche der Wohnung des Mieters richtig sind. Ein Vergleich mit der Abrechnung des Vorjahres, insbesondere der einzelnen Kostenpositionen, wird unbedingt empfohlen.
Gibt es Fristen, an die sich der Mieter und der Vermieter halten muss?
Seidler: Es sind bei der Betriebskostenabrechnung wichtige Fristen zu beachten. Der Vermieter muss eine Frist für die Erstellung und Zusendung der Abrechnung von zwölf Monaten beginnend mit dem Ende des Abrechnungszeitraums einhalten. Kommt die Abrechnung später (also nach Ablauf eines Jahres) beim Mieter an, kann der Vermieter keine Nachforderung verlangen.
Eine weitere wichtige Frist betrifft die Zeit, in der Einwendungen gegen die Abrechnung durch den Mieter erhoben werden können. Hier gilt eine Frist von ebenfalls zwölf Monaten beginnend ab dem Zugang der Abrechnung bei dem Mieter. In dieser Zeit muss der Mieter alle Gründe gegen die Betriebskostenabrechnung in schriftlicher Form vorbringen.
Muss der Mieter auch Reparaturkosten am oder im Haus mittragen?
Seidler: Der Mieter muss keine Kosten für Reparaturen übernehmen. Reparaturkosten haben daher in einer Abrechnung nichts zu suchen. Keine Betriebskosten und damit nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Kontoführungsgebühren oder andere einmalig anfallende Kosten (wie Kosten der Beseitigung einer Verstopfung des Abflusses eines Gebäudes).
Was ist beim Einsatz eines Hausmeisters zu beachten?
Seidler: Hausmeisterkosten können auf vertraglicher Grundlage vereinbart werden. Typische Hausmeisterleistungen, die zu einer Umlage in der Abrechnung führen, sind Gartenpflegearbeiten, Winterdienst, Straßenreinigung. Führt der Hausmeister weitere Arbeiten durch, die der Verwaltung, Instandsetzung, Instandhaltung, Erneuerung oder Schönheitsreparaturen dienen, besteht keine Umlageberechtigung. Der Mieter kann sich im Zweifel die Tätigkeiten durch den Vermieter nachweisen lassen. Der Vermieter ist verpflichtet, umlagefähige und nicht umlagefähige Tätigkeiten bei dieser Position zu trennen.
Was kann der Mieter tun, wenn ihm die Nebenkostenabrechnung viel zu hoch erscheint?
Seidler: Er sollte die Abrechnung unbedingt prüfen und fristgemäß Widerspruch erheben. Eine Prüfung sollte sowohl die Kosten der Abrechnung umfassen, als auch die Höhe der angesetzten Betriebskosten-vorauszahlungen. Unterstützung bei der Prüfung der Abrechnung und beim Widerspruch geben zugelassene Rechtsanwälte und auch Mietervereine im Rahmen einer Mitgliedschaft.
Die Heizkostenabrechnung ist mitunter sehr kompliziert. Auf was muss man hier besonders achten?
Seidler: Für die Heizkostenabrechnung muss der Vermieter die Vorgaben der Heizkostenverordnung beachten. Und das stellt sich mitunter für den Mieter etwas unübersichtlich dar. Hier sollte auf jeden Fall die Abrechnung mit der vom Vorjahr verglichen werden. Häufig fallen dabei bereits schon hohe Steigerungen der Brennstoffkosten oder des Brennstoffverbrauchs des Gesamtobjekts im Jahresvergleich auf. Beide Angaben müssen in der Abrechnung enthalten sein. Fehler in der Heizkostenabrechnung finden sich häufig in fehlerhaften Brennstoffkosten oder auch in Heiznebenkosten. Oftmals kann der Mieter wegen der komplizierten Abrechnungsstruktur eine Prüfung nicht selbst vornehmen. Hier sollte sich der Mieter dann fachkundiger Hilfe bedienen.
Interview: Dirk Meyer
Quelle: Freies Wort vom 17.03.2009